不動産関係
ご依頼者と相手方、双方の利益となるよう、Win-Winな関係の実現を目指して。
神田お玉ヶ池法律事務所では、借地非訟事件、共有物分割事件等、不動産の処分に関する事件を多数取り扱っています。
借地は、換金しようと思っても、実際上の処分が非常に困難です。具体的な買主を見つけたとしても、地主から、容易に譲渡承諾が得られるとは限りません。現実には、相続税での評価のような高い価格で処分することは困難ですが、何とか処分をしたいという場合、買主探しを含めて、お力になれると思います。持分権の処理は、訴訟手続（共有物分割請求）を実施すれば、可能になります。不動産の処分に関する事件では、新たな使用方法等を考慮することで、相手方にも利益となる、いわゆる、Win-Winの関係を実現できることがあります。
ご依頼者の権利を実現するために、今の借地非訟制度、共有物分割制度、競売制度等をうまく使って、目的を実現させていくお手伝いをしたいと思います。
不動産関係事件の方針
借地権の処分関係では、買主候補を見つけて、譲渡承認をもらえるように交渉します。交渉で解決しない場合、裁判所に借地非訟手続きによる、借地権譲渡承認決定の申し立てをします。
共有物分割事件では、相手方と交渉後、無理な場合、共有物分割訴訟を提起します。ただし、相続がらみの場合、遺産分割手続き（調停、審判）が適用され、訴訟手続きではありませんが、実質的な内容は、ほぼ同様です。
不動産明渡し、未払い賃料請求等、不動産の管理に関する事件にも応じています。
不動産に関する事件は、基本的に、経済的合理性に基いて解決して行く事件です。不動産の利用方法の工夫等によって、双方が納得できる解決になる可能性があります。
解決への流れ
① お問い合わせ・ご相談
どのような物件について、処分等をお考えか、資料を持参いただけると幸いです。登記簿謄本、公図、建物配置図、契約書、固定資産税の納税通知書等の資料があると、中身の濃い相談にすることが容易です。なお、不動産に詳しくない方の場合、当方で、資料を取り揃えてから、具体的な相談となる場合もあります。
不動産に関する事件では、その不動産の時価、売却価格が、方針決定に大きな要素となります。相続税路線価や固定資産税の納税通知である程度のことは分かりますが、近隣の不動産売り出しのチラシ等の記載も時価を推定する際に参考になります。
② 進行
借地権の処分、共有物の分割では、地主、他の共有者という利害関係のある人がいるため、事前に、ご依頼者の希望を利害関係ある人に十分に伝えるようにしています。訴訟外で話がついてしまうことも多くありますが、利害関係ある人が、非常に強い権利主張をする場合で、裁判手続を実施すればご依頼者の権利が実現できる見込みがある場合は、訴訟手続きに移行せざるを得ません。訴訟外の交渉に要する期間は、数カ月から１年程度です。裁判手続に入った場合、借地非訟事件では１年弱、共有物分割訴訟では２年程度かかることがあります。
賃料滞納が原因の明渡訴訟は、３ヶ月から半年で終了します。
最後に
私も、貸ビルを所有していますので、空き部屋、賃料未払い、修理費用の負担のおそれ等という不動産のオーナーの心配は、良く分かります。また、私は、東京都の固定資産評価審査委員や、都税事務所の職員だった経験もあるため、公的な評価制度や、税制についてのある程度の知識があります。
費用の目安
借地非訟事件、共有物分割事件では、概ね、実費込で着手金は税抜き３０万円です。成功報酬は、成功の程度に応じて、入手金額の１０％程度を目安としています。
賃料滞納による明渡しは、定形なものであれば、強制執行実費を除いて約２０万円です。強制執行の費用は、物件の広さや種類（アパートの一室か、戸建て住宅か）等によっても異なりますが、数十万円からです。ただし、古い戸建て住宅で、建物平面図等の資料と現況が大きく異なる場合は、ときに図面作成のために土地家屋調査士に協力を求めなくてはならないこともあり、費用がかさむこともあります。
